GAYRİMENKUL:
İstanbul, Muğla ve İzmir, konut metrekare birim fiyatlarında ilk üç sırada
Türkiye Veri İşleme Merkezi (TUVİMER),  Yıldız Teknik Üniversitesi İkitelli Teknopark bünyesinde bulunan big-data havuzu vasıtasıyla geliştirilen illere yönelik kat karşılığı arsa oranları ve ortalama metrekare fiyatları araştırması 2017 sonuçlarını derledi.

Çalışma kapsamında, TUVİMER tarafından tespit edilmiş yerel gayrimenkul danışmanlarından alınan görüşler ve TUVİMER data havuzundan alınan veriler karşılaştırılarak rapor oluşturuldu.

Antalya, Mersin, Kahramanmaraş, Gaziantep, Mardin, Şanlıurfa, Erzincan, Malatya, Van, Tekirdağ, Balıkesir, Çanakkale, Bursa, Ankara, Eskişehir, Kayseri, Sivas, Konya, Muğla, Afyon, Denizli, İzmir, Trabzon, Artvin, Giresun, Ordu, Samsun olmak üzere 27 ilde gerçekleştirilen çalışmada, öncelikli olarak ortalama sıfır konut metrekare değerleri, Türkiye Veri İşleme Merkezi tarafından hayata geçirilen ve son kullanıcıların ilgisine sunulan TAPUSOR sistemi datalarından hesaplandı.

Bu hesaplama sonuçlarına göre sıfır konut değerlerinde, İstanbul, Muğla ve İzmir hazırlanan listenin ilk sıralarında yer aldı. TAPUSOR datalarıyla hazırlanan ortalama sıfır konut metrekare değerleri incelendiğinde İstanbul’da rakam metrekare başına 5bin 100 TL olarak tespit edildi. Bu değer, listede yer alan ve 5 bin TL/metrekare sınırının üzerine çıkan tek il olarak dikkat çekti. Araştırma ekibinin başında bulunan TUVİMER Strateji ve İş Geliştirme Direktörü Ömer Türkoğlu, İstanbul’da sıfır konut metrekare fiyatının 2 bin 250 TL/metrekare oranından başlayarak 40 bin TL/metrekare oranına kadar artış gösterdiğine değinerek, “Bu nedenle ortalama metrekare fiyatlarının yüksekliği şaşırılmaması gerekilen bir konudur. Öyle ki, İstanbul’da ortalama metrekare fiyatları marjinal durumlarda 40 bin TL/mekrekare oranının çok daha üzerinde değerlere rastlamak mümkün” dedi.

Araştırmada sıfır konut değerleri incelendiğinde Muğla şaşırtıcı olabilecek bir şekilde 4000 TL/metrekare değerinin üzerine doğru hareket ederek listede ikinci sırada yer aldı. Bu durum, turistik kapasitesi ve ikincil konut odaklı yeni yatırım trendleri ile açıklandı. Özellikle kıyı şeridinde lüks konut üretimi ve değerlerde yaşanan artış dikkat çekici boyutlara ulaştı. Oluşan hacim, ilin genel ortalamasında da baskın bir rol oynadı. Listenin üçüncü sırasında ise 3 bin 150 TL/metrekare değeriyle İzmir yer aldı.

Metrekare birim fiyatı en düşük iller Doğu ve Güneydoğu’da

Türkiye’deki en yüksek sıfır metrekare birim fiyatlarına göre listenin sonunda Doğu ve Güneydoğu Anadolu bölgelerinde bulunan iller göze çarptı. Söz konusu illerde ortalama sıfır konut metrekare değerleri bin 250 TL altında olup bu iller, Bitlis, Siirt, Bingöl, Kars, Muş, Ağrı ve Şırnak olarak sıralandı. Belirtilen illerde dahi özelleşmiş alanlarda lokal ve marka özellikli projelerde 3 bin TL/metrekare ortalama değerinin üzerinde satışa sunulan konutlara rastlandı.

Araştırma sonuçlarında, genel itibariyle müteahit ve geliştiricilerin, yüksek arsa edinim maliyetlerinin kendilerini oldukça güç duruma soktuğunu sıkça dile getirdi. Özellikle İstanbul, çeperde gerçekleşen inşaatların bile yüzde 50 kat karşılığı oranının altına inmediği ve bu durumun konut arz değerlerini ciddi oranda etkilediği sıkça duyulur hale geldiği belirtildi.

Türkiye genelinde 7 bölgede öne çıkan illere yönelik hazırlanan çalışmada, ortalama kat karşılığı değerlerine erişildi. Genel inceleme sonucu olarak büyük şehirler dışında tüm illerde merkez ve kır farkı oldukça büyük farklılık gösterdi. Ömer Türkoğlu, söz konusu farkların konut/arsa metrekare fiyatları ve yapılaşma yoğunluğu ile doğru orantılı olduğunun altını çizdi.

Türkoğlu, “Örneğin Çanakkale’de merkezi bir lokasyonda lüks konutların bulunduğu bir bölgede kat karşılığı oranları yüzde 60’ı görebilirken, biraz daha kırsala veya kent çeperine gidildiğinde yüzde 30-35 gibi değerlere rastlanabilmektedir” ifadelerini kullandı.

Yapılan araştırmada bölge bölge şu tespitler yapıldı:

Marmara Bölgesi

Marmara Bölgesi özelinde bakıldığında Bursa kırsal karakterli yerleşimlerinin yanında metropoliten yapısı ve yüksek yoğunluklu yapılaşma alanları ile dikkat çekmektedir. Bu karışık yapısı nedeniyle hem yüzde 60 gibi yüksek oranlar hem de genel Anadolu kenti karakteristik ortalaması olan yüzde 35 gibi değerlerle karşılaşılabilmektedir. Tekirdağ, önemli sanayi ilçeleri ve yüksek katlı yapılaşmaları ile yüzde 55 değerini merkezi alanlarda görmeye başlamış olarak tespit edilmiştir. Bu ilde en düşük değerler düşük yoğunluklu yerleşim alanları ve çeperde yüzde 25’e kadar inebilmektedir. Bu değer aslında araştırma karşılaşılan en düşük değere yakındır. Balıkesir ve Çanakkale merkezi alanda tüm şehirlerde rastladığımız yüzde 50 değerini görmektedir. Çanakkale’de özellikle milyonluk konutlara rastlanıyor olması, bazı alanlarda arsa metrekare değerinin 10 bin TL/metrekare civarına yaklaşmış olması ve buna benzer özel alanlarda oranın yüzde 60 seviyesinde görülebilmesine imkân sağlamaktadır. İki il içinde ortalama kat karşılığı değerleri kentsel yerleşimlerde yüzde 35-40 değerinin altına pek sarkmamaktadır.

İç Anadolu Bölgesi 

İç Anadolu Bölgesi’nde yer alan iller incelendiğinde öncelikle Ankara büyük şehir olma özelliğini ortaya koymaktadır. Merkezi alanlarda yüzde 55 ortalaması seyretmektedir. Bu oranlar yüzde 65 seviyelerine dahi tırmanabilirken düşük değerler yüzde 40 altına pek sarkmamaktadır. Eskişehir ilinde durum kent merkezi yüzde 50 çeperlerde ise yüzde 35 seviyelerinde değişkenlik göstermektedir. Kayseri ilinde yaşanan sektör benzeşmesi Eskişehir ilinden çok farklı olmayıp iki kentin de orta ölçekli büyükşehir özelliklerini taşımaktadır. Sivas ilimizde yüzde 50 ve üstü ortalama kat karşılığı değerine çok sık rastlanamamakta ve bu değer yüzde 35 oranına kadar merkezde dahi düşüşler gösterebilmektedir. Konya önemli ve gelişmekte olan illerimiz arasında yüksek imarlı ve yüksek ortalama konut değerli alalarında yüzde 55 kat karşılığı oranına rastlanabilmektedir. Genel değer merkezde yüzde 45-50 merkezden uzaklaştıkça ise yüzde 30 seviyelerine doğru hareket etmektedir.

Akdeniz Bölgesi

Akdeniz Bölgesi’nde Antalya çok fazla çeşitliliği bünyesinde barındırmaktadır. Kimi bölgelerde turistik kullanımların yoğunluk kazanmış olması nedeni ile yüzde 50 üstünde kat karşılığı oranına çok sık rastlanabilir olmuştur. Genel hareket yüzde 50 seviyesinde olmakla birlikte bazı ilçelerde ortalama yüzde 35 civarında olarak tespit edilmiştir. Mersin önemli bir yerleşim merkezi olmasına rağmen ortalama sıfır konut değerlerinde 2 bin TL/metrekare altında kalmaktadır. Bu değerler kat karşılığı oranlarının yüzde 50 ve üstüne çıkmasını engellemektedir. Mersin ilçelerinde yüzde 35 kat karşılığı oranı en sık rastlanan orandır. Kahramanmaraş ilimizde genel değer yüzde 40 seviyesinde olup merkezden il çeperlerinde bu oran yüzde 50-35 aralığında değişkenlik sergilemektedir.

Güneydoğu Anadolu Bölgesi

Güneydoğu Anadolu Bölgesi’nin önemli ve oldukça hızlı gelişme kaydeden şehirleri arasında öncelikle Gaziantep dikkat çekmektedir. Bir megapol olma yolunda ilerleyen Gaziantep, hem tarımsal hem de sanayi üretimi açısından önemli iş imkanları sunarken, çevresinden aldığı göçle de ön plana çıkmaktadır. Gelir düzeyi açısından çevre illerden farklılaşan Gaziantep ilimizde merkezi alanlarda yüzde 55 hatta özel projelerde biraz daha üstünde değerlere rastlanabilmektedir. Gaziantep’te de yapı yoğunluğu düştükçe oran yüzde 35’ler seviyesine çekilmekte ve genel Anadolu kenti karakterini yakalamaktadır. Mardin ve Şanlıurfa genel ortalamaları çok fazla değiştiremeyen iki ilimiz olarak sıralanmaktadır. Bu iki kentimizde de yüzde 50 en yüksek değer, yüzde 30-35 bandı ise en düşük değer olarak görülmektedir.

Doğu Anadolu Bölgesi

Doğu Anadolu Bölgesi sınırları içerinde ön plana çıkan şehirlerimizden üçü Erzincan Malatya ve Van olarak tespit edilmiştir. Söz konusu illerimiz içerisinde Van ili özellikle yeni üretilen konut fiyatları açısından diğer iki şehrimizden farklı olduğunu göstermiştir. Van ilinde sıfır konut ortalama fiyatları bazı projelerde 4 bin TL/metrekare üstünde tespit edilmektedir. Bu durum dahi kat karşılığı oranların ortalamasını yüzde 50 ve üstüne çıkmasına imkân sağlamamaktadır. Malatya ve Van illeri genel olarak yakın özellikler göstermekte iken Erzincan ili bu listede düşük değerler içerisinde yerini almaktadır. Erzincan içerisinde yüzde 50 değerini bulmak oldukça güç görünmektedir.

Ege Bölgesi

Ege Bölgesi içerisinde sahil kentleri ön plana çıkmaktadır. İzmir ve Muğla illerinde yüzde 55 ve üstüne ulaşan kat karşılığı oranı ile ön plana çıkmaktadır. Merkez alanlar dışında dahi bu değerler yüzde 40 ve altına pek sarkmamaktadır. Denizli ve Afyon illerinde ise genel Anadolu kenti karakterinden pek ayrışabilmiş görünmüyor. İki kentte de yüzde 30-50 değerleri karşılaşılabilecek alt ve üst değer aralıklarıdır.

Karadeniz Bölgesi

Araştırma kapsamında en dikkat çekici yapılardan biri ise Karadeniz Bölgesi’dir. Kat karşılığı oranları merkezde yüzde 50 civarında seyrederken yamaç ve kırsalda Trabzon, Samsun ve Artvin için yüzde 25 Giresun ve Ordu için ise yüzde 30 seviyelerine kadar inebilmektedir. Artvin ise genel incelemenin en düşük ortalamasına sahip olurken merkez değeri yüzde 35 kat karşılığı oranını bin 500 TL/metrekare üstüne doğru ilerleyen sıfır konut ortalama değerine rağmen aşabilmiş görünmüyor.

Sonuç olarak, genel itibariyle bir tespit yapacak olursak, İstanbul dışı Anadolu kentlerinin ortalaması merkezde yüzde 50, merkez dışı yüzde 35 aralığında değişkenlik göstermektedir. Oldukça önemli marjinal alanlarda bu değerler yüzde 60 oranına kadar bazı illerde çıkabilse de, konut satış potansiyeli ve ortalama metrekare fiyatının düşük olduğu alanlarda yüzde 25 e kadar sarkabilmektedir. İstanbul, Ankara, İzmir gibi önemli merkezleri yüksek yoğunluklu ana akslarında yüzde 60 değerinin üstüne birde artı para seçeneklerinin gündeme gelebildiğini belirtmekte fayda vardır.
Anahtar Kelimeler
Misafir Avatar
İsim
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×





Konut almanın tam zamanı
Konut satışlarında hem satıcıyı hem de alıcıyı sevindirecek düzenlemeler sektöre can suyu oldu. Sektör...

Haberi Oku